Renovación Urbana explora incentivos para estimular la construcción de vivienda media en Hood River
Por Cole Goodwin
Hood River, Ore. 11 de junio de 2024 – El Hood River El Distrito de Renovación Urbana escuchó una presentación del personal sobre una propuesta de Concepto de Incentivo de Vivienda Intermedia que incentivaría a los desarrolladores a construir más “vivienda media"en Hood River. La vivienda intermedia se refiere a opciones de vivienda de densidad media, como viviendas unifamiliares, grupos de cabañas y viviendas multifamiliares como dúplex, triplex y cuádruplex.
El contexto
El concepto describió la actual Hood River Contexto inmobiliario: la construcción se está desacelerando, los precios de las viviendas se han estabilizado pero aún están fuera del alcance de la mayoría, la población está creciendo y la tasa de natalidad está cayendo. Los datos también sugieren que las familias jóvenes pueden estar siendo desplazadas por residentes de mayores ingresos.
Desarrollo de viviendas en Hood RiverEl Distrito de Renovación Urbana Westside se ha estancado, con sólo cinco viviendas nuevas construidas en los últimos cinco años a pesar de que el área alberga la mayor parte del terreno no urbanizado restante de la ciudad. Las casas del distrito Westside construidas en los últimos 10 años tienen un promedio de 2,000 pies cuadrados con un valor medio de vivienda en Zillow de $1 millón.
"El mercado libre actualmente ofrece viviendas asequibles para hogares que ganan aproximadamente el 200% del ingreso medio del área y más", dijo Will Norris, administrador del distrito de renovación urbana.
El incentivo
El incentivo a la construcción buscaría abordar las desventajas en materia de tarifas que enfrentan los desarrolladores que construyen grupos de cabañas y viviendas multifamiliares.
Las tarifas de desarrollo para "viviendas intermedias" son más altas que las de casas más grandes porque muchas de las tarifas son fijas por vivienda y no se ajustan al tamaño del edificio. Las casas de campo pagan aproximadamente el 14% del valor del permiso de construcción en tarifas de desarrollo, eso es el doble de lo que los desarrolladores deben pagar para construir una casa unifamiliar. Mientras tanto, los desarrollos multifamiliares pagan el 10% del valor del edificio en concepto de honorarios.
Según el concepto de incentivo propuesto, se reembolsarían las tarifas de desarrollo que superen el 7% de la valoración del permiso de construcción. El incentivo estaría disponible al recibir un Certificado de Ocupación.
El programa piloto propuesto comenzaría con una asignación inicial de $1.5 millones del Distrito de Renovación Urbana Westside, que representa aproximadamente el 1% del endeudamiento máximo autorizado total del Distrito Westside. Luego, el incentivo se financiaría con el incremento fiscal sobre la propiedad que generan las nuevas viviendas y los plazos de pago variarían según el desarrollo.
Norris también sugirió que la Ciudad podría ofrecer incentivos por orden de llegada para fomentar un sentido de urgencia entre los desarrolladores.
Norris recalcó que el programa de incentivos propuesto podría centrarse en la construcción de viviendas que fueran relativamente más asequibles que las viviendas más grandes, pero que aún así no fueran "asequibles con mayúsculas".
"No es probable que el producto de vivienda sea asequible para el comprador de vivienda promedio, sólo relativamente más asequible que lo que se habría construido de otra manera", dijo Norris.
“El incentivo a la construcción pretende ser un complemento y no un reemplazo de otra estrategia clave para incentivar el desarrollo de nuevas viviendas: el banco de tierras para viviendas asequibles”, dijo Norris. "Vivienda asequible" en este contexto se define como aquella que no requiere más del 30% de los ingresos de un hogar que gana el 60% del ingreso medio del área".
El incentivo se basa en la idea de que aumentar la oferta de viviendas ayudará a reducir los precios de la vivienda con el tiempo y “añadirá un peldaño a la escalera”. Se proyecta que las casas construidas con el incentivo costarán aproximadamente $628,749, lo que representa casi el 180% del ingreso medio del área.
Cosas a considerar
Norris dijo que había una serie de factores que la Junta de Renovación Urbana tendría que considerar, incluido el dinero inicial limitado para iniciar el programa, recursos administrativos mínimos y poco interés de los constructores en programas complejos, equidad y transparencia y el hecho de que el producto de vivienda objetivo del incentivo ser viviendas asequibles más asequibles, pero no con mayúscula "A".
La propuesta aún se encuentra en fase de descubrimiento y discusión. La Agencia de Renovación Urbana no aprobó la propuesta, pero alentó al personal a continuar explorando el concepto para incentivar a los desarrolladores a construir más viviendas intermedias.
Vea la presentación completa en YouTube.
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