Un ingeniero apela el permiso de altura para Basalt Commons de 116 apartamentos ante el TD Council esta noche, 22 de julio
Representación de Basalt Commons, un edificio de 116 apartamentos con espacio comercial en la planta baja, aprobado para su construcción en el centro de la ciudad. The Dalles. El edificio aprovecharía al máximo el lote de medio acre que actualmente ocupa el antiguo edificio de Griffith Motors, 523 E. Third Street.
por Tom Peterson
The Dalles, Oregon, 22 de julio de 2024 - The Dalles El Concejo Municipal escuchará una apelación de un permiso de uso condicional para Basalt Commons, un edificio de uso mixto para negocios y 116 apartamentos propuestos para la antigua Griffth Motors, un lote de medio acre en 523 E. Third Street.
La audiencia está fijada para esta noche 22 de julio después de las 5:30 p.m.
El proyecto requiere un esfuerzo gigantesco en logística y financiamiento y también debe recibir aprobaciones de la ciudad; sin embargo, si los desarrolladores perseveran para llevarlo a cabo, podría atraer a cientos de nuevos residentes al centro que buscan bienes y servicios: comida y entretenimiento, comestibles y gasolina.
Es un riesgo calculado que podría anclar el lado este, que ahora alberga una nueva tienda de comestibles en The Farm Stand mientras la junta de renovación urbana busca un nuevo desarrollo en el sitio de Tony's Town & Country.
Is The Dalles ¿Al borde de un cambio importante?
El arquitecto Chris Hodney ya ha recibido aprobación condicional para la construcción del edificio de 96,000 pies cuadrados, el más grande que se agregará a The Dalles El centro en más de 100 años.
El Commodore II en 312 Court Street tiene aproximadamente la mitad del tamaño del proyecto Basalt Commons.
Para comprender la magnitud de este proyecto, el edificio Commodore II, ubicado en 312 Court Street, tiene aproximadamente la mitad del tamaño propuesto. Según LoopNet.com , un sitio web de listados de propiedades comerciales, el Commodore fue construido en 1906, tiene 60 pies de altura y ocupa 48,800 pies cuadrados en un terreno de un cuarto de acre.
Audiencia pública
La audiencia pública se produce después de que la Comisión de Planificación de la Ciudad aprobara un permiso de uso condicional, permitiendo que el edificio tenga 60 pies de altura, 5 pies más que la limitación estándar. Esa decisión se tomó el 11 de agosto de 2022, a solicitud de los desarrolladores Mary y Michael Hanlon quienes buscan crear un espacio comercial similar al que ya existe en otros edificios del centro.
Dan Meader, que vive en East Seventh Street con vista al centro de la ciudad, tendrá que mirar el edificio si se construye. El ingeniero ahora está apelando esa decisión ante el Concejo Municipal, afirmando que “La Ciudad está utilizando el proceso incorrecto para permitir que este proyecto avance. La Acción de Uso de la Tierra requerida en este caso requiere una Variación y no se puede permitir que avance con un Permiso de Uso Condicional sin estándares”.
Meader también alegó parcialidad en la decisión original y señaló “otras cuestiones” que pueden abordarse en la audiencia”.
Más sobre vivienda
El desarrollo podría superar los $10 millones en inversión y darle a la parte este de the Dalles un impulso económico al estimular mejoras adicionales y al mismo tiempo aumentar el parque de viviendas.
La gente puede esperar meses intentando encontrar un alquiler en the Dalles. No es raro que un apartamento de 1 dormitorio y 1 baño cueste $1,100 al mes más depósitos con el requisito de pagar el primer y último mes de alquiler por adelantado.
Espacio no utilizado en el centro
El antiguo edificio de Griffith Motors ha estado prácticamente vacío durante más de una década desde que el concesionario se mudó a West Sixth Street.
Y no tienes que buscar muy lejos en el centro The Dalles para encontrar edificios vacíos o espacios vacíos en el segundo piso, como el edificio Pioneer en la esquina NE de las calles Court y Second.
A pesar de los esfuerzos de la ciudad y del Distrito de Desarrollo Económico de Mid-Columbia para incentivar la revitalización de apartamentos en el segundo piso de los edificios del centro, no muchos han llegado a buen término. Jen y Travis Dillard hicieron la mayor contribución en esta cuenta, 9 apartamentos en el segundo piso del edificio Honald construido en 1910 en 300 Federal Street.
Basalt Commons tiene el potencial de hacer crecer exponencialmente la vivienda de una sola vez, con la adición de 116 apartamentos.
Es el proyecto más grande que se ha realizado desde que Legacy Development obtuvo la aprobación en 2021 para 80 unidades de vivienda en El Grove, un proyecto de viviendas en la esquina de las calles 12 y Richmond en el este The Dalles. Ese proyecto aún no ha comenzado.
Los defensores de Basalt Commons dicen que pondrá a más personas en el centro y aumentará el tráfico peatonal al mismo tiempo que se reurbanizarán nuevos espacios comerciales.
Sin embargo, varios propietarios de negocios que operan en el corredor del centro de la ciudad se opusieron al proyecto hace dos años, y la idea parece ser fuertemente cuestionada por algunos en The Dalles distrito comercial del centro.
¿Todo se reduce al estacionamiento?
Tal como está diseñado actualmente, Basalt Commons tiene planes para 35 puestos de estacionamiento que se ubicarían cerca del callejón entre las calles Tercera y Segunda. Sin embargo, las estimaciones del estudio de tráfico encargado por los promotores muestran una necesidad de entre 145 y 199 durante las horas pico para usos residenciales y comerciales (un restaurante y oficinas comerciales en este escenario).
Los desarrolladores están buscando estacionamientos públicos y estacionamientos en la calle para llenar el vacío.
Y esta es la manzana de la discordia de la que la mayoría habla cuando se trata del proyecto.
Hace dos años, Warren Sawyer, propietario de Sawyers Hardware, dijo a los comisionados de planificación que se oponía a la solicitud de altura. Su negocio se encuentra frente a donde se construirá Basalt Commons.
Sawyer dijo que no había suficientes espacios de estacionamiento. Y durante los comentarios públicos, otros cuatro operadores comerciales del centro, incluido el estatal. Representante Daniel Bonham (R-The Dalles), también dijeron que se oponían al proyecto por la falta de estacionamiento.
Hay estacionamiento más que suficiente si se consideran los usos tanto del estacionamiento como del estacionamiento en la calle, según un estudio realizado a pedido de los desarrolladores.
Por ejemplo, el estacionamiento público en las calles First y Federal tiene más de 100 espacios de estacionamiento y está a tres minutos y medio a pie de Basalt Commons en dos cuadras. Ver vídeo arriba.
Se espera que el estacionamiento usado al otro lado de la calle del sitio de Basalt Commons que se ve aquí sea un estacionamiento público terminado a finales de este otoño.
Además, la Ciudad de The Dalles y Columbia Gateway Urban Renewal se han asociado en un nuevo estacionamiento en esquina de Basalt Commons que tendrá más de 20 lugares de estacionamiento cuando esté terminado este otoño.
El estudio también analizó el uso del estacionamiento en la calle dentro de un radio de 3 cuadras del desarrollo, y encontró 789 espacios de estacionamiento que estaban ocupados en un 47 por ciento en la hora pico de la 1 p. m. en un día laborable.
Además, la aprobación de la Ciudad para la construcción de Basalt Commons establece que “ningún inquilino del desarrollo, comercial o residencial, puede estacionar a lo largo de las fachadas de E. 3rd Street y Laughlin Street entre las 9 am y las 6 pm. Todos los infractores serán remolcados por su cuenta. gastos."
Editorial: El verdadero problema - Tom Peterson
Personas que ya trabajan o viven en The Dalles han fijado sus expectativas sobre el aparcamiento. Y la idea de que eso cambie o el temor de que empeore provoca ansiedad, suficiente para que algunos se opongan al proyecto.
Generalmente, los conductores, incluido yo mismo, buscan la plaza de aparcamiento más cercana a su destino. Algunos romperán las reglas para estar más cerca. Y si tienen que caminar una distancia extra, sus expectativas se han visto violadas.
Hace que la gente se enoje. Simple como eso. Porque tomó más tiempo del que nuestros cerebros están acostumbrados.
«¿Por qué somos impacientes? Es una herencia de nuestra evolución», afirma Marc Wittmann, psicólogo del Instituto de Áreas Fronterizas de la Psicología y la Salud Mental en Friburgo, Alemania. Wittmann hizo este comentario en el libro « Por qué tu cerebro odia a los lentos», de Chelsea Wald. «La impaciencia nos protegió de morir por dedicar demasiado tiempo a una sola actividad poco gratificante», se cita a Wittmann. «Nos impulsó a actuar».
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